街のコーンスープ担当
経営コンサルタントとして足かけ20年、「おんしゃんの仕事は、コーンスープ担当なの?」そう、「コンスルタント」・・・と息子が言っていた親父の日記。
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THANN-011(たん)

Author:THANN-011(たん)
札幌出身千葉在住
医療経営コンサルティングと街づくりを行う野球少年2人と野生人犬「たん」の父親
クリニックの経営をみながら、不動産ネットワーク開発に邁進中!



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銀座はステージ
ブログの時間が空いてしまいました。
みちのくのW部長の顔がちらつく・・・

久し振りに、銀座の事務所にメンバーが揃った。
最近の街づくり、住宅コンサルのテーマは、集客と販売スタッフの人間力の向上。
集客は、住宅産業においては毎年難易度を増すテーマになってきている。
今までは、展示場で黙って来場を待つ、チラシを打って来場が何人・・なんていう一昔
前の方法から、ホームページからの来場が○%に上がってきた・・・のような会話
がされてきた。しかし、今ではほぼ100%ホームページが絡んでおり、単体で
はなく、常にリアルな媒体とホームページのミックスによって来場促進されて
いるのが現状である。

単純に何かを見て、即行動するというは随分と少なくなった。
認知し、イメージし、記憶やネット情報と照合する。
うちにも、毎週YカドーさんとKズデンキさん(そのままやん)のチラシが入ってくる
が、「ああこれ安いね、買おうか」とはならない。
「野菜だったら、Aトレの方が新鮮だからね・・、価格.comで調べてみようか・・
急ぎでなかったら、Cトコでまとめ買いしようか・・・、手元にチラシがないから
ネットで最新状況確認してみよう」なんてことになる。

最近の若者(都合のいい表現ですが)は、半径1メートル生活といって、なんでも自宅
に帰ると、イスに座ってパソコン立ち上げて、テレビもパソコン、あとはリモコンで
済んでしまうような生活の人が多いらしい。
(そういう私も、初めて上京した新入社員のころは、11平米のワンルームで、リアル
に1メートルですべてが届くような生活だった)

しかし、一方で銀座を歩いているとリアルなプロモーションンを多く見る。
SH010101.jpg

これなんかは、航空会社のホテルチェーンのものだが、なんとソニービルの壁面
にベットを貼り付けて(吊るして)本当に、パジャマを着た女性が寝ている・・・
というパフォーマンス。
私のようにカメラにおさめ人は数知れず・・・そして、こんな風に口コミの原動力
になっている人も沢山いるのだろう。

SH010125.jpg

また、これなんかは、梅雨の合間の晴れた日に、北海道網走市の観光PRで
流氷をもちこんで、バイオリンの演奏という何でもあり。しまいには、このバイオリン
奏者のお姉さんは、バイオリンをおいてPOPな歌で美声を響かせるという荒技に
出たのには、街行く人もあんぐり・・・
注目度抜群であったことは間違いない。
SH010126.jpg


どれもこれも、イベント会場には、しっかりとホームページのURLや検索キーワード
が明記され、のちに起想し、画面でフムフムと確認する人が出てくる。
これが、オフィスや電車の中でも携帯電話で簡単にgoogle検索なんかができる機種
が増えてきているので、益々、認知→起想→判断なんて流れになっていくのだろう・・・
と狙い通りの路線に自分が乗っていることに、少し悲しくなる。

プロモーションは「掛け算」と言います。
しかし最初の企画そのものが全く的を外した「0」であればいくら掛けても「0」にしか
ならないことを肝に銘じておきたい。











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浦安三社祭り
先日の日曜日(15日)浦安住民となって初めて浦安三社祭り
に行ってきました。
もともと、海まちデザイン市民の会のメンバーとして幻の魚「アオギス」
を担ぎ、浦安の新街区と旧街区のパイプなろうというプランもあったが
迷惑をかけそうなので、これは中止となった。
歴史のあるお祭りに、軽々しく街づくりを掲げるのはどうか?というのが
本音のところ。
SH010109.jpg

もともと浦安は、半農半漁の村で、旧村ごとに当代島・稲荷神社
猫実・豊受神社、堀江・清瀧神社と鎮守様があり、昔は10月中旬に
それぞれで行っていたのを、大正時代から御輿が登場し四年に一度6月に
に合同で行うようになったそう。

そういえば、札幌市民だったの小学生のころ、北海道神宮祭の日は
学校の授業が午前中で終わり、お小遣いを大事に握りしめ、お祭りに
行ったものだったが、今のマンション地帯では到底考えられない話で
ある。

さすが、4年に一度の三社祭りは、いたるところ出店で覆われ、大変な
賑わいであった。
子供のころ、青春をかけた「かたぬき」は、今の子供には興味がない
らしく、結局やることはできなかったが、あんず飴、たこ焼き、金魚すくい
なぜかトルコのケバブとお祭りの味を、子供たちと堪能することができた。
SH010111.jpg

歴史のある街と新しい街がはっきりと分かれてしまう浦安にとっては
本当は、こういう機会にこそ、もっと上手に交流できないものだろうかと思う。
新しいモノは「そんな古いもの」と軽んじる人もいるし、古い方は「なんで
新参ものが」といぶかる人もいるだろうが・・

先日、あるハウスメーカーさんの分譲地で、先に住まわれている方の奥様
に集まってもらっての「主婦座談会」を開催した。マーケティングや商品開発
が狙いではあるが、一番喜んでいただけたのは、参加いただいた主婦の
皆さんであった。
「近くに住んでいるのに、こういう機会でもないと仲良くなれませんね。近所の
お友達ができてよかった」という声。

確かに整備された、大型の分譲地に住むメリットに「近所づきあいが楽、似た
もの世帯で、同時期入居の方との分け隔てがない」という点がある。

浦安の新街区や、三社祭を見ているとこれで本当にいいのかな?
と思うところもある。

街の開発主体者は、造成して建てて売るで一安心せずに、地域の方と
コミュニティづくりを通して、「一緒に街の価値を高めていく」というところまで
行って然るべきだろう。
そういう意味では、実はマンションの自治体活動が、戸建てより一歩進んでいる
かもしれない。
マンションの希薄な人間関係をバカにする前に、戸建て分譲地のコミュニティ
づくりは、もっと学ばなければいけない。
戸建てでも、管理費を集め、管理をプロに委託するようなことが、今後は増えてくる
かもしれない。
それは、人任せではなく、現実的な「住民参加」なのだ。

そんな街づくりができれば楽しい!









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民意はどこに行くのか
街づくりのコンサルタントのライフワークとして取り組んでいる
地元の「海まちデザイン市民の会」の活動が慌ただしくなってきている。

一度決まってしまった開発計画、UR都市再生機構は平成24年の収束に向けて
動きが早まってきた。
この街のマスタープランが頓挫した今、お得意さんの元気なマンションデベロッパー
の用地取得も、ここに来て慎重になっている。計画の内容、企業の信用度やイメージ
は関係なく、なりふり構わず土地を処分しに来ているように思える。

SH010089.jpg

※海沿いの一等地もまた、結婚式場とホテル・・

もちろん、他人の土地だから売るのは自由なのだが
これまで、重ねてきた話し合い、パブリックコメント等々が
アクションとして、反映されているとは言い難い状況である。

買い意欲の高いデベロッパーが「新価格」と言われる高い金額で
落札してきた再開発の土地も、ここに来て商品化した後の出口で苦戦を
強いられている。

今年4月完成のプラウ○の大型マンションは、2か月経過してまだ
1割弱が売れ残っている。
どうも契約後のキャンセルが相次いだようで、中には融資付ができなく
なったような方も少なくない。
3年前の2割アップの強気の価格設定に、付加価値が追い付いていないし
そもそも、高額帯のターゲット層の数をどのように読んでいたのかに疑問が
残る計画であった。

その物件の更に奥の土地を、また、同じデベロッパーが、120億超で落札して
いった。坪単価にすると、現在の出口(エンドユーザー価格への販売価格)と
ほぼ、同額。1年後の販売開始とすると、たぶん、販売価格を上回る仕入値
になってしまうと予想される。

国の政策、行政の思惑、街を商売の道具として開発していく業者、そこに住む
本来の主役であるはずの市民・・・
誰もが、一生懸命やっているのだが、誰も納得していない。
最後は、ここに資産を投下し、生活の基盤を持つ市民が責任をとらなければ
ならない。だからこそ、諦めずに知恵を絞って、行動しなければならない。

単なる住民反対運動では成果は期待できない。
街づくりという観点から、県や市、開発業者、そして地域住民や
我々のような団体がお互いを理解し、長い目で見て相互メリットのあるような
知恵が必要だ。

開発業者のスタンスや事業収支がある程度わかる分だけ
彼らと一緒に成長できるようなビジネスモデルを、こちから提案して
いこうということなので、悪い話ではないはず。
NOではなく、YES But・・・で、突破口を開いいきたい。

今週の○Rさんとの会議は、とても重要な局面を迎えることになりそう。

SH010097.jpg
※こんなに大きな敷地が、ただマンションに化けていくだけなんて・・・















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6月の梅雨のようにじめっとした業界
昨日、関東地方が梅雨入りしたようです。
そんなニュースを肌で感じるのようになっって約20年

田舎の札幌にいるころは、梅雨を知らなかった。「ばいう」と書いて
「つゆ」とも読めず
なんか、梅の風味のおそばの「つゆ」で、さっぱりして美味しそうと
思ったのは私だけでしょうか。

初めて東京に来たころ、梅雨の季節の度にいろいろ失敗を経験
したきもの。
大事な洋服、カバン、ありとあらゆるものをカビだらけにして
泣く泣く捨てたものは数多く。

だいたい、今になっても自分の書斎は北側の陽の当たらない
じめっと部屋と決まっている。
今の住まいは、建築基準法上サービスルームという扱いになって
おり、採光が床面積の1/7以上ないというところで居室になって
いないようで、気分的にもじめっとする。

おまけに、浦安は海に近く、港町特有のじめっとした香りと空気
も相まって、その湿度は半端でない。
先住のみなさんに聞くと
「えっ、除湿機つかってないの?」と驚かれるので、あわてて一台は
買ってみたが、毎日いろいろな部屋を渡り歩いている。
(これが、結構重たい)

今年こそは、絶対にカビさせないぞ!
と決意
常に風通しがいいように、ドア、クローゼットは全開、洋服やカバンのまわりには
水取りゾウさんをセット、リセッシュを拭き、定期的に除湿機をかける・・・

しかし、おかげで風通しは良くなったものの
帰ってくると、泥棒に荒らされたような光景が・・・・
ハンガーなんかは、ボロボロに食いちぎられて・・・
そう、今年からは、黒い空き巣も同居していたのだった。
P1030352.jpg

「なんのことですかね~」

住宅分譲業界では、この6月に危機説が多く流れている。
都心部に多くの在庫を持つ会社では、3月末の決算期が山場であったが
短期資金でつないで、3か月経過するのがこの6月末となる。
年間30億~300億円クラスで整理を始めている会社も多く
帝国データバンクのレポートによく顔を出すようになった。

「付加価値」を外部環境に委ねてしまったビジネスモデルは、タイミング
と資金調達がKFS(成功要因)になってしまっている。
それを、自社の内部にKFSがある勘違いしてしまうケースを多く見かける。

日本の場合、医療と不動産業界がとても非効率で、ユーザーニーズが反映されにくい
未成熟な業界の代表のよなもの。
だからこそ、私たちが目指す「余計なコストとストレスをゼロ」に近づけるように
努力する会社が価値があるのだ・・と。

「雨降って地固まる」
しばらくは、季節のように、歴史を繰り返すことになるのでしょう。











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