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街のコーンスープ担当
経営コンサルタントとして足かけ20年、「おんしゃんの仕事は、コーンスープ担当なの?」そう、「コンスルタント」・・・と息子が言っていた親父の日記。
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THANN-011(たん)

Author:THANN-011(たん)
札幌出身千葉在住
医療経営コンサルティングと街づくりを行う野球少年2人と野生人犬「たん」の父親
クリニックの経営をみながら、不動産ネットワーク開発に邁進中!



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たで食う虫も好き好き・・の土地
昨日、ゴールデンウイークの合間、ある建築会社のご依頼で都内の建売用地に
現地調査に行ってきた。
昨年までは、都内の戸建系デベロッパーにいましたので、仕入用地を毎週何件も
見に行ったものですが、久し振りに都内のキョーショーチ(狭小地)を見て、愕然とし
しまった。

最近は地方の現場が多いので、このキョーショーチはとても新鮮に映ったのだが
冷静に考えるとやはり、それはキョーショーチの息苦しさが、暗い気持ちにさせて
しまう。

そこは計画4棟現場で、1棟だけ先に建築が終わり、3棟が建築確認が下りているのに
途中で計画を断念したという現場。
最近この手の現場が多い。昨年夏以降の都心部のミニバブル崩壊によって在庫を
抱えた開発業者は首が回らなくなっており、損得勘定ではなく、決済できるかできないか
(赤字はもちろんのこと、そもそも契約を履行できるかどうかのレベル)のギリギリのところ
で戦っている。

さて、その現場は、そういった中でも「やっちゃった」現場の典型のよう。
虫食いにされた敷地は、見事に売りにくいところだけ残っている。
シキエン(敷地延長の旗竿地)が2つもあり、よう壁を背負い、高低差があり、道が
狭く、斎場と墓地が近くいつも線香の香が漂う、1区画20坪に満たない土地。
おまけの防火地域となれば、今の鉄骨などの資源高騰では安売りの建売仕様には
どう転んでも加工するのは難しいだろう。

SH010061.jpg

↑この上にあと3棟乗っけるキョーショー技!

延べ床面積で80平米がやっとなので、2LDKが限界。車庫なし住戸もあり
都心志向のDINKSしかターゲットになりにくい。
こんな難しい物件を商品にしなくては、物件を供給できないほど、確かにここ2、3年は
都心の建売ブームは激化していたのだと過去に納得してしまう。
後発の会社は、こういった難しい土地しか買えなかったのが実情だろう。

SH010066.jpg

↑この「スキ間」が入口です!

SH010071.jpg

↑現場近くいた「ネコのひたい」にもならない・・・

それでも、工夫次第でこういう土地を望むユーザーを見つけることをできるのも事実。
なんせ日本の10分の1の1200万人が集まる東京の中で、3組だけお客様を
見つければいいわけで、100人も1000人も見つける必要はない。
トップメーカーの積水ハウスさんだってせいぜい国内シェアは5%程度。20人に1人
気に入ってもらえればトップになれる業界である。

たとえば、土地が相場より安い分、建物には若手の建築家に依頼し、狭小地を活かした
アイデアあふれる家づくりができる。シキエンは、プライバシーを守れるし、駐車スペース
としては、逆に好む方もいる。芸能人なんかは逆にそういった敷地の方が、外から
見えにくいので、良いという方もいらっしゃるようだ。
お墓だって、外国人や宗教が違う人には全く気にならないという方もいる。

ちなみに私は昨年、もと有名俳優がその昔に自殺した自宅の跡地の豪邸を実際に
販売するという経験をした。そのエリアは外国人に人気があり、まったくハードルにならなく
法人さんが買っていきました・・・・。見にきた人は、地方の土地成金、インド人、芸能人と
普通の感覚では価値を見出すことのできない土地を、しっかり自分の尺度と価値観で
見いだせる人ばかりだった。

土地は作ることができない、不動の貴重な財産で、資産としては間違いないものだという
神話は崩れてきている。実際に私が住んでいるところは、作り出した埋め立て地であるし
空間を縦に利用したり、用途を変更することで、活かされていない土地を生き返れらせる
ことが普通に起きている。
有効な土地は、どんどん生まれていると言える。

要は、誰が何のために土地を活用するのか。単に、周囲が高いから、もともといい場所だから
だけでは、土地の価値は決められなくなっている。
「開発する側のエゴで作って売る」という流れが見直されるきっかけになれば、最近のミニバブル
の崩壊、サブプライムの影響による金融引き締めも、結果としては良い結果になるのでは
ないかと信じている。
そういう意味では、この建売業界はも、やっと「マーケティング」という当たり前のことを考えて
商品開発を行えるのようになってきたのではないかと思う。
そんな事業の変革に、少しでも良い影響力を発揮できる仕事をマーケティングしていきたいと
まじめに考えるのでした・・・おしまい。

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